上海热门地块将实行“双高双竞”,业内认为有助于建设“好房子”

2024-08-15 新闻资讯 万阅读 投稿:admin

8月15日,上海市土地交易市场发布本市第五批次商品住房用地出让公告,具体出让静安区2幅地块,出让总用地面积约5.01公顷,起始总价106.79亿元。

第一财经从上海市规划和自然资源局获悉,自第五批次供地起,上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”(两轮竞价、两轮竞高品质建设标准)举措,即竞买完成上一个指标要求后,转入下一个指标要求,采取梯度竞争举措,最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。

具体来看,“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同;“第一轮竞价”,对市场热度较高的地块,通过出让前综合会商机制,合理设定出让起始价格,确定差异化的溢价空间;

“第二轮竞高品质”,对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买;“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外,本次出让增设了“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标,鼓励市场主体建设优质住房,提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境。

同时,地块的高品质建设导向和具体竞争指标,均在出让条件确定阶段,由上海市相关部门会同相关区政府(出让人)通过综合评估和会商机制,根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。

地块成交后,高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同,实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管,确保高品质建设要求落地。

有开发商内部人士向记者表示,无论竞高品质的条款还是价高得,其实之前在实践中都已有落实,整体上并不太会影响开发商的拿地热情。

另有某房企投拓人士提及,本次出让的地块还取消了保障房的配建,竞品质环节也没有竞保障房比例的条款,这也保证了高端项目的纯粹性。以静安区曹家渡地块为例,该地块竞“高品质建设”指标包括装修标准、公共服务设施以及高端人才住房配建比例。

58安居客研究院院长张波表示,从上海土拍政策的优化来看有两点值得关注,其一是坚持土地拍卖的市场化方向,通过“价高者得”来让市场发挥更大的资源配置性作用,这本身和房地产市场“双轨制”方向保持了一致。另一方面提出了两轮竞高品质的规则,除了关注绿色、超低能、装配式方向外,对于装修标准、公共和开放空间等指标也列入其中,这本身是和住建部推进的“好房子”方向保持一致,推进为了商品房供给层面不但要满足多样化改善需求,还要更强化社区内外部、软硬件层面的品质提升。

“这次调整也是土拍规则打补丁。”亿翰智库研究总监于小雨认为,考虑到最近绿城拿的徐汇滨江全国单价最贵的地块溢价率30%,但是装标5000元/平,显然和这个地块的楼板价和最终售价会不太匹配,“双高双竞”后不会出现类似情况了。

于小雨预计,未来随着市场的变化,土拍规则也会灵活调整,每个地块的差异性也会比较大。

值得一提的是,本次出让公告中明确,坚持市场化原则,由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格,并按国家和本市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。

“这次明确不规定项目未来销售的指导价,预计将会带动未来入市的上海高品质豪宅盘的价格上涨,相同板块不同产品力的项目售价的差异也会进一步拉大。”于小雨表示。

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