近期，存量房贷利率调降呼声再起。
自上周五以来，存量房贷利率调整以及转按揭政策相关话题便持续引发社会各界广泛关注，近日，业内更是对存量房贷利率下调的幅度及节奏展开了进一步讨论。
不过，在银行业息差水平持续收窄的压力下，如何在减轻居民家庭负担的同时减缓对银行利润的挤压，也随之成为业界关注的重点。数据显示，今年上半年国内商业银行净息差为1.54%，远低于1.8%的监管标准。同时，截至6月末，国内个人住房贷款余额为37.79万亿元。
在业内专家看来，存量房贷利率大幅下调，无疑会减少银行的利息收入，进一步压缩净息差，但同时也能减少居民提前还款的动机，有助于稳定银行贷款规模。建议分阶段逐步调整利率，以减缓对银行息差冲击，同时通过降低存款利率等方式控制银行负债成本，对冲相关影响。
“预计未来可能会有更多的支持房地产、刺激内需等相关政策出台，但银行息差压力也是必须重视的问题，预计利率市场化改革也将不断推动，尤其是存贷款利率联动会有所加强。”专家表示。
7月存量与新发房贷利率相差约80基点，调整存量房贷利率呼声再起
“我目前的房贷利率比现在新发的房贷利率高了不少，最近会把手上闲置的存款拿去提前还了房贷。”北京居民张先生告诉财联社记者，虽然房贷利率随着LPR有所下调，但目前仍高达4.85%，相比当前新发放的房贷利率而言，存在着不小的利差，这让他很是苦恼。
实际上，随着各地接连推出房贷利率下调相关政策，如张先生一般面临上述情形的人不在少数。各地居民更是掀起了一波又一波提前还贷潮，希望通过提前偿还贷款以节省部分房贷成本。
与此同时，市场关于调整存量房贷利率的呼声也越来越高。“如果我的房贷利率能跟最新的房贷利率拉平，那提前还贷的必要性可能就没那么大了，房贷负担也会随之减少一些。”涨先生表示。
财联社记者注意到，自上周五以来，市场对存量房贷利率调降、转按揭等相关讨论及猜测已愈演愈烈，甚至对具体下调的幅度及节奏等作出进一步分析假设。
据国盛金融测算，7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，存量住房贷款利率与新发放之间利差约80个基点。但由于2024年2月、7月合计下调五年期LPR 35个基点，将在今年/明年进行重定价，若重定价完成后，实际存量住房贷款利率和新发放之间的利差或将小于45个基点。因此，若假设存量住房贷款利率再次下调，实际降幅或将小于45个基点。
“若存量房贷利率下降80个基点与新发贷款持平，以100万贷款本金30年等额本息的按揭贷款计算，月供大约可以减少480元。”在易居房地产研究院副院长严跃进看来，若此次调整超过上一轮存量房贷利率的下调力度，能够发挥非常好的减负效应，有助于稳定房地产市场。与此同时，大幅度调整存量房贷的利率也或有望进一步缓解居民提前还贷的现象。
对此，多位存量房贷的贷款人也向财联社记者表示，期望存量房贷利率能够下调至新发房贷的利率水平。“就我来讲，假如我还剩20年房贷，调整后整体能省11万左右，这对普通家庭来说还是影响比较大的。”一位在杭州购房的居民王先生感慨道。
专家建议分阶段下调存量按揭利率，压降负债成本对冲息差压力
“这是一种自下而上的反馈。”在甬兴证券固收首席分析师郑嘉伟看来，当前新增房贷利率已显著下降，而存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差逐渐拉大，导致居民对于降低存量房贷利率的呼声日益高涨，以减轻其经济负担。
对此，中信证券首席经济学家明明直言，中国考虑下调存量住房贷款利率的可能性是存在的。他指出，若存量贷款调整落地，贷款利率的下降会减少银行的利息收入，银行的净息差可能会受到压缩。但另一方面，贷款成本的降低会减少居民提前还款的动机，也有助于稳定银行的贷款规模。
“后续房贷存量降息有可能，但不一定允许转按揭，更有可能是降低存量按揭加点。”在浙商证券银行业首席分析师梁凤洁看来，当前居民降低按揭利率的呼声较高，居民利息负担仍然较重，存量降息有可能。而转按揭涉及跨行合作等，流程复杂，在当前按揭需求疲弱的背景下，放开后可能会造成银行恶性竞争。
不过，考虑商业银行息差压力较大，监管表示需保持商业银行合理利润和净息差水平。梁凤洁认为，若降按揭存量利率，预计大概率配套降存款成本，以对冲银行息差压力。
谈及如何在减轻居民家庭负担的同时减缓对银行利润的挤压，明明认为，一方面，可以分阶段逐步调整利率，避免一次性大幅度降息对银行造成过大冲击；一方面，通过降低存款利率等方式控制银行负债成本，平衡银行的收入。同时，鼓励银行通过提高服务质量和创新金融产品来提高非利息收入，以减轻对利息收入的依赖。
同时郑嘉伟也进一步指出，长期来看，银行整体的息差和利润还是会被压缩。不过短期来看，分两步下调存量房贷利率，能够有一定缓冲作用，减小对银行冲击；同时，通过进一步调降存款利率也能对冲相关影响。股价行情方面，对银行基本面影响相对中性。
展望未来，明明认为，后续相关方面的调整可能会继续朝着支持房地产市场稳定和刺激内需的方向发展，预计未来可能会有更多的政策出台，以促进房地产市场的健康发展，同时确保金融系统的稳定性。但同时他也指出，银行息差压力是必须重视的问题，预计利率市场化改革也将不断推动，尤其是存贷款利率联动会有所加强。
