最近几天，上海白领张竞（化名）的心情像过山车一般起伏。彭博社一则报道指出中国正在考虑下调存量房贷利率，但是中国监管部门并没有回应。上周五（8月30日）房地产行业（申万）指数涨幅达到近 5%，领涨 A 股。
张竞算了算背负的房贷，如果房贷利率从去年办理时的4.55%降到如今的3.4%，意味着一个月能少还2000多元。对于刚成立小家庭的他来说，这是一笔不小的费用。
本周，彭博再次将消息细化：金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右，首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。
张竞将该消息发至一个名为“利率下调追求者”的微信群，这是他去年组建的，群里有400多个小区邻居，大家激动地讨论起来，半小时内刷新了几百条信息，期盼着利率下调能顺利落地。
漫长的等待：还贷者多次和银行交涉未果
2023年3月，新婚的张竞在上海购买了一套新房作为婚房。因为是首套房，他享受到35%的首付款比例，付了200多万首付款，此外商业贷加公积金贷款400万，贷款年限30年，当时他办理的贷款利率是4.55%，这意味着，总还款额达到700-800万，每月还款2.1万元。
和很多小家庭一样，张竞和妻子明确了分工，他负责还房贷，妻子的收入负责家庭支出。前几年，他所在的行业相对景气，对未来的收入预期和职业发展也很乐观，签下贷款合同的时候，没有太多犹豫。
买房前，他和妻子是美食爱好者，每周出去吃饭四五次，每次人均消费100~200元。买房后，他们从不外食，周末自己在家做饭。这样算来，每个月能节省3000元的开支。
他算过一笔账，如果房贷利率从4.5%降到3.5%，意味着他一个月能少还2000多元贷款。
“2000多也是一笔巨款了，至少不用过于节衣缩食，偶尔也可以出去吃饭放松一下。”他告诉钛媒体App。
然而环境在变化，2024年以来，他所在的公司经历了裁员，裁员比例达到50%，他虽然没被裁，但是大幅降薪。
生活的压力让他对生育这件事非常犹豫。处于30多岁的年龄，已经是晚婚晚育一族，但他感慨，“如果现在要孩子，经济压力更大。”
近期存量贷款利率下调的信息，让他眼前一亮，路透社、野村证券、瑞银等机构都有相关消息，他一度以为压力可以减轻一些，但之后有银行高管出来辟谣，否认这一预判，又令他心头一紧。
事实上，一年多来，张竞和银行、开发商打过多次交道。去年3月，上海房市还很火热，购买新房需要摇号。他经历了签约、选房、签合同、办贷款一系列流程。去年7月，银行开始放款，而小区楼栋封顶时间是9月底。根据规定，银行需要在开发楼盘封顶后放款，银行提前放款，也意味着业主们要多还多还几个月的利息。
当时上海也有几家楼盘存在提前放款的情况，相关开发商也和业主们进行了协商与赔偿。张竞和邻居们认为银行在封顶前放款，是违规的，希望银行能对提前还贷的利息进行赔偿。
同样在去年7月，人民银行货币政策司司长在新闻发布会上表示，按照市场化法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或新发放贷款置换原来的存量贷款。
人民银行的态度鼓励了张竞和邻居们，他们一起将相关材料报送给上海市银保监局，但都被驳回了。
8 月，中国人民银行、金融监管总局明确，符合条件的存量首套房贷借款人可与承贷金融机构协商降低利率。12月，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。
这也让他和邻居们振奋，大家纷纷和银行沟通，希望降低贷款利率，但多家银行均表示不适用于上海，不存在调降空间。
这是一场漫长的等待，张竞们还未放弃。
远离消费主义，提前还贷，但不是想还就能还
一些人等待房贷利率下调的同时，节衣缩食，提前还贷。
比起降利率，小马更关心的是什么时候能把手里的房贷提前还完。
降利率能否真落地？能降几个点？不同银行跟进如何？银行落实有隐形阻力……仔细思考一番之后，她继续存钱。
今年以来他所在的公司也在降薪，她的还贷压力更大了。
“现在消费降级得厉害，也可能是人老看淡了，一点不想为溢价买单。”她告诉钛媒体App。
同事也都消费降级了，大家不再攀比奢侈品，毕竟这个大环境下，没有什么值得炫耀。
今年上半年，她操作过一次提前还贷，在她看来，过程非常复杂。“贷款不是想还就能还，需要预约，对额度也有限制。”
她的一位同事，早些年买了学区房，小孩入学之后，立马转手卖了，下家支付的全款，同事都用于提前还贷。100多万的资金量，排队等了一个多月才还上。
“只要利率没有降到让我舒服的点，我就会选择提前还贷。”小马表示。
去年 8 月 31 日，中国人民银行与金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导降低存量首套房贷利率。券商研报显示：引导下调之后，提前还贷现象有所缓解。根据央行《区域金融运行报告》，2023 年 8 月全国个人住房贷款提前还款额达到 4324.5 亿元。政策出台后的 9-12 月，房贷月均提前还款金额降至约 3870 亿元，较 8 月下降10.5%。利率下调幅度较大的地区，如湖北、河南和江西，提前还贷金额降幅分别达到 42.1%、27.5%和 22.2%，高于全国平均。
下调存量房贷利率幅度较大的地区，居民消费需求相对改善，消费倾向恢复更为明显。
2023 年四季度，全国城镇居民消费倾向较 2019 年同期低 3.7 个百分点。而利率下调较多的地区中，湖北和江西较 2019 年同期分别低 2.4 个百分点和 1.3 个百分点，这意味着，下调存量房贷利率较大的两个地区，其居民消费倾向恢复相对更快。这些地区居民提前还贷的规模下降后，节省的资金部分转化为消费。
华西证券研报测算：假设提前还贷金额的 10-20%用于消费，对我国消费的拉动约为 0.9-1.9%，对 GDP 的拉动约为 0.37-0.74%。
不过，提前还贷的门槛，也在逐步提高。
近日，广州也有银行对App还款的额度提高到5万。根据部分用户公开的页面截图，工行App系统显示“如预约还款方式选择部分结清，您输入的金额必须大于5万元。”
根据媒体报道，工商银行的这一调整于8月底启动，用户线上申请提前还贷，需要5万元以上，如果提前还房贷的金额低于5万元，需要贷款人前往线下网点办理提前还贷手续。
此外，工商银行房贷用户透露，最近通过App预约提前还房贷，最早只能选择12月1日还款，这意味着用户还要等待近三个月的时间。
“银行因为利益不想调，最后可能因为利益不得不调”
在“利率下调追求者”群里，张竞的邻居发了一张银行人的聊天截图，大意是：最近的消息并非谣言，行里已经接到相关需求。
银行人也关注着动态。
对于彭博的传闻，招行行长王良表示，这对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响，宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。
老李在二线城市的一家银行工作了十年，他告诉钛媒体App：监管方和银行目前也可能是僵持着，银行因为利益不想下调，最后可能也为了利益不得不下调。
可行的落实方式有哪些？老李和银行业朋友探讨过：存量贷款利率涉及的人太多了，如果一家一家去谈，那是非常大的工程，也不太现实，比较可行的是银行一刀切，像2008年一样，银行在系统层面直接统一操作，给贷款人发短信、打电话通知，或在银行App上设置几个档位，让用户进行挑选，这是比较高效、可行的方式。如果需要人与人协商，每个人降的点不一样，在实际操作层面很难推进。
老李提到的2008年，是个特殊的时期，当时从央行发文到各家银行存量房贷利率优惠方案全面落地，历时4个多月时间。
彼时美国次贷危机席卷全球，中国也面临了出口遇阻外资流出市场萎缩的状况，经济由2007年的过热转入了冰点。
国内房价震荡剧烈。2008年前三个季度深圳北京武汉等地，房产成交量下跌50%。2008年5月深圳房价比上年最高点下降36%。
2008年下半年房地产领域出台多项组合刺激政策，降息5次，降税，贷款利率优惠。具体来看，个人新增房贷利率优惠从85折降到7折，几个月后，在各方博弈下，存量房贷在2009年初也达到了7折优惠。
新增个人房贷利率的7折优惠，各家银行为了吸引新增用户快速落实，但是对于存量房贷利率的7折优惠，银行之间的分歧也很多，观望，方案延期，变卦，变相提高门槛，这些行为都屡见不鲜。
银行之间也在博弈。
根据报道，2009年1月，一些中小银行抢先一步，北京银行、南京银行、民生银行于1月1日起正式执行存量房贷利率7折优惠。一些国有银行陆续宣布跟进，但国有大行也出现方案变卦的情况，落地较难。
2008年底、2009年初，一些大银行在存量房贷利率优惠业务上设置条件复杂。购房人申请不成功，就向其他银行转按揭，一些新贷款银行帮客户找担保中介公司，将原贷款银行的本息还清，再在新贷款行办理贷款，利率最低可享受7折优惠。
这直接带动了房地产市场的复苏，2010年房地产市场出现过热，政策转向调控，结束了个人住房贷款利率7折优惠。
“现在有银行给优质客户发放一年期的优惠利率券，意味着在不更改合同的情况下，给用户适当的利率优惠，而且每年进行动态评估，如果经济状况变好，就停止发放优惠券。如果大环境变差，就适当多发一点，这也是银行的一种探索。”老李介绍。
那么，哪类客户属于优质客户？如果是优质客户，为什么会还不起贷款？这又陷入了公平问题。
天风证券分析师认为，结合今年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性确实存在，并给出了2种测算方法。
一是按照央行公布的前期存量房贷利率 4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均利率 3.45%，则可以压缩 82bp，对应每年减少借款人利息支出约 3100 亿元。
另一种测算方法是基于交行 2024 年中报，2024 年上半年存量中长期个人贷款年化平均收益率约为 4.0%，降至新增房贷加权平均利率 3.45%，约压缩55bp，对应每年减少借款人利息支出约 2100 亿元。
“从市场预期层面考虑，虽然调降存量房贷利率确实是让利于民，但是平均到每户金额相对有限，很难因为存量房贷利率下降而带动居民部门的有效需求，更何况存量调降并不意味着增量，对于地产需求增量影响预计也有限。”上述人士表示。
从机构行为角度考虑，存量房贷利率调降，一定程度上影响银行存量业务，可能进一步加大资产荒和利润荒。至于市场关注调降存量房贷利率叠加降息对于债市的或有利好，相关人士认为还需要结合央行常态化监管和曲线管理加以考虑。
