观点指数 近日，太古地产发布2024年第三季度营运数据公告，其中披露了零售物业的出租率和零售销售额情况。
从具体数据来看，太古目前仍面临项目销售额增长的较大挑战。位于北京、上海、广州和成都的 6个内地零售物业虽然出租率维持高位，但销售额均录得不同程度的跌幅。
其中，北京三里屯太古里租用率为98%，零售销售额下降2.1%；北京颐堤港租用率为98%，零售销售额下降6.2%；上海兴业太古汇租用率为93%，零售销售额下降20.7%；上海前滩太古里租用率为99%，零售销售额下降0.1%；广州太古汇租用率为100%，零售销售额下降11.7%；成都太古里租用率为96%，零售销售额下降16.9%。
数据来源：太古公告，商业客整理
实际上，今年一季度以来，国内高端商业运营商旗下项目的业绩表现就出现同比下滑，2024Q1太古旗下的北京三里太古里、北京颐堤港、广州太古汇、上海兴业太古汇和成都太古里的零售额分别下跌5.4%、2.4%、9.2%、19.4%和14.7%。
从太古地产最新的数据来看，这种下滑趋势并未停止，市场上高端商业项目面临的压力依然较大。商业客认为，这与国内高端消费增长放缓、出境游消费增加等因素有较大关联。
据商业客了解，国内的奢侈品消费主要集中在核心一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等。上述城市经济发展水平高，人均收入和消费能力较强，高端消费需求日益旺盛，因此吸引了大量的奢侈品品牌。
然而商业客通过对项目的长期跟踪发现，在上述高端消费的主要市场，奢侈品品牌今年的开店速度相比去年明显放缓。相比开出新店，奢侈品品牌更多通过调改或焕新来降本增效，以吸引消费者和应对疲软的市场。
以Gucci为例，其正在巩固现有门店，并升级部分店铺位置。如关闭较小的或位置不佳的店铺，同时扩大一些最佳店铺的面积，集中精力打造高质量店铺。
此外，消费者减少国内高端消费，也是项目销售额下滑的直接因素。据恒隆地产于中期披露的数据来看，疫情前中国消费者在内地购买奢侈品的占比35%，疫情期间为100%，2024年上半年占比则约为60%。
从目前情况来看，国内消费者的出境旅游消费趋势并未减弱。相关数据显示，2024年前三季度，中国出境旅游人数近9500万人次，同比增长52.0%，因此预计短期内境外高端消费依然会对国内高端商业的销售额带来影响。
除市场因素外，太古以奢侈品为主打的业态组合也对其销售额的下滑影响颇深。2024中报数据显示，太古旗下零售物业的租户类型按租赁面积划分，主要有时装及配饰、餐饮、电影院、超级市场、珠宝及钟表及其他六大类。
数据来源：太古公告，商业客整理
奢侈品牌主要集中在时装配饰、珠宝及钟表两大类，这也是太古旗下零售物业的主力品牌。如广州太古汇的奢侈品牌有LV、爱马仕、GUCCI、香奈儿、PARADA、葆蝶家、卡地亚、迪奥，成都太古里的LV、GUCCI、迪奥、爱马仕、范思哲、Qeelin麒麟、MIU MIU等。
从最新的三季度业绩来看，内地市场整体表现欠佳。最新业绩数据显示，2024年三季度，在包括中国但不包含日本的亚洲市场，LVMH集团有机销售额下滑16%，开云集团销售额下降30%，爱马仕收入增长1%但增速放缓。
上述数据意味着，最新的三季度奢侈品行业在以中国为代表的亚太市场并未有明显复苏，业绩大多呈现放缓趋势，以这类品牌为租户基石的太古地产，其零售项目自然难有明显增长。
需要注意到的是，业绩表现不佳的情况下，奢侈品品牌在国内高端商业项目的门店扩张速度也有所放缓。以太古旗下北京三里屯太古里为例，该项目此前启动升级改造计划，确定引入的顶奢品牌包括Louis Vuitton（路易威登）和 DIOR（迪奥）的独立旗舰店、北京首家Hermes（爱马仕）之家。
但据日前最新消息，原定于今年上半年开业的Louis Vuitton路易威登位于三里屯的旗舰店将会延迟开业，最早将于明年开业，同属于路威酩轩集团的Dior迪奥门店，开业时间同样未确定。
商业客认为，太古零售物业虽然短期内依然面临业绩增长的较大挑战，但现有物业的升级调整如果顺利，相信项目的竞争力将进一步提升，后续有望在高端消费市场复苏中获益。
