本文来源：时代周报 作者：梁争誉
从西到东，商务公寓打折浪潮席卷深圳全城。
据时代周报记者了解，近期深圳多个商务公寓项目打折出货，单价低至每平方米2万元出头，总价不到100万元就能拿下一套小户型单位。
由于开发商大幅“割肉”，加上小户型单位在租赁市场颇受欢迎，一举拉高了投资回报率，部分商务公寓回报率达3%-4%，而住宅产品的出租回报率仅为1%左右。
不过，由于市场长期调整，投资需求退潮，即便开发商卖力吆喝，整体成交尚未有明显起色。
开发商“让”出的回报率
“比股票靠谱，比理财靠谱”，中原地产销售经理赵敏告诉时代周报记者，得益于开发商主动让利，深圳部分商务公寓的投资回报率在3%及以上，“这还是租赁市场下行背景下的回报率。”
中原地产是京基宸悦府的代理销售商，赵敏负责其公寓产品的销售工作。京基宸悦府于今年8月中旬开盘，赵敏透露，目前已售出300多套商务公寓。
热销原因在于开发商大幅打折拉高了投资回报率。
据时代周报记者了解，京基宸悦府商务公寓折后均价约4.5万元/平方米，最低150万元即可购入一套建筑面积约38平方米的单间。
可供对比的是，京基宸悦府的住宅产品备案均价约8.89万元/平方米，同片区一公寓楼盘三年前曾开出近9万元/平方米的价格，京基宸悦府商务公寓的售价对比折价近五成，因此又被业内称为“价格炸弹”。
一套总价150万元的38平方米单位，按照目前梅林片区整体的租金水平，保守测算可以租到4000元/月，投资回报率为3.2%，高于大多数银行的三年期存款利率。
在建中的京基宸悦府，时代周报摄
“福田目前没有一个这样小面积、低单价、低总价的产品，老板直接在价格上做了让步，小户型又很适合投资客户，投入比较低，所以成交很活跃。”赵敏表示。
京基为快速出货，不仅在价格上做了让步，更对客户的到访路线作出细致的规划，建议渠道方带客看房时要特别经过地铁站和公园的路线，客户到访还可抽取近期热门3A游戏《黑神话·悟空》的激活码。因为位置临近荣耀办公室，京基还以“做荣耀人的房东”作为宸悦府的卖点宣传。
“项目营销造势做得好，加上价格很有优势，得到很多福田、南山、罗湖很多本地客户的认可，也有外地客户过来购买，成交了十多套。”赵敏告诉时代周报记者。
“要回款就要让步”
深圳商务公寓降价出货并非个例，打折潮已蔓延全城。从宝安、福田、龙华、罗湖到龙岗，均有公寓项目打折卖房。
宝安一尾盘在售的商办项目，在售的大平层折后最低单价4.2万元/平方米，而备案均价超过8万元/平方米；龙华一现房公寓，最低单价每平方米约3万余元，原备案均价超过6万元/平方米，一套建筑面积约92平方米的单位总价300万元出头；罗湖一在售小户型公寓的楼盘，“甩卖价”2万元/平方米，代理方经纪人透露，建筑面积38平方米的单间最低总价约75万元。
“不是我们要打到这么低，现在的市场就是特别低价才能走货，开发商要不要回款？要回款就要让步，这是现在真实的市场情况。”赵敏表示。
低价策略并不是万能的，由于投资客“消失”，市场仍未走出下行通道，相当于住宅售价五折甚至四折的商务公寓去化虽局部活跃，但整体仍然萎靡。
深圳克而瑞统计数据显示，今年8月，深圳商务公寓成交量升价跌，成交面积约2.82万平方米，环比上升4.61%，同比下降2.2%；成交均价约4.6万元/平方米，环比下降24.47%，同比下降33.69%。
深圳中原研究中心认为，从供应看，8月商业供应大幅下滑，办公连续两月零供应，商办供应持续处于低位，加上大环境影响，商办市场成交还将保持低迷态势。
近年来，由于市场下行，投资需求骤降，商务公寓的供应规模已大幅收缩。上海等城市于2017年停止审批公寓式办公项目，深圳从2020年7月开始在全市范围内停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，广州则在今年4月宣布在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批。
深圳中原研究中心监测数据显示，自2020年深圳停止审批后，商务公寓供应规模冲高回落，今年上半年仅2个公寓项目获批，供应面积6万平方米，仅为去年全年的20.7%；成交方面，全市公寓成交1337套，同比下降62.4%，成交面积7.4万平方米，同比下降68.2%，成交面积仅为2020年高峰期的1/10。
图源：深圳中原研究中心
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，已经诞生的商务公寓等类住宅项目，价格下跌幅度比住宅大很多，对不动产价格体系产生巨大的冲击，去化难度较大。
