观点指数 近日，绿城服务公告表示，全资附属公司拟出售所持有MAG部分股权。
其中约11.64%股本出售予Montessori Academy信托的受托人，代价为1620万澳元；另外MAG同意回购约10.78%股本，回购价1500万澳元，以上所得款净额共3120万澳元（约合人民币1.477亿元），将用作一般营运资金。
据悉，绿城服务间接全资附属公司Greentown Education Investment Co. Ltd于2019年7月5日以总代价约5026.76万澳元（约合人民币2.4亿元）完成收购MAG约56%股本，原本计划透过MAG的澳洲教育系统及商业模式支持其中国幼儿教育相关业务大规模发展，如今预期该目标无法短期内实现，因而选择出售。
但绿城服务提及，将与MAG继续探索更符合双方各自利益的新合作方式。
早先，物企将社区增值服务探索作为新的增长极，绿城服务该业务板块中的文化教育以及康养业务大规模采用了重资产模式运营，这使该公司近年出现投资减值情况，拖累了盈利能力。
盈亏分析
公告介绍，MAG（Montessori Academy Group Holding Pty. Ltd.）主要业务是按照蒙特梭利课程及体系向婴儿（0–2岁）、幼儿（2–3岁）及学龄前儿童（3–6岁）提供教育及托儿服务并提供日常教学，现时在澳洲经营超过55间托幼中心。
资料显示，收购时MAG在澳洲经营超过20家幼儿园，截至2018年6月30日止两个年度及截至2018年12月31日止六个月的除税后溢利分别达到456.5万澳元、292.8万澳元及304.5万澳元。
来源：绿城服务公告
最新公告中，MAG除税后溢利出现大幅度下滑，2022年度该公司除税后溢利仅为117万澳元，2023年度则同比下滑75.43%至28.86万澳元。
前后对比，MAG业务规模总体有所增长，但盈利状况下滑明显，难保证未来不会出现亏损，绿城服务选择出售部分股权亦有及时止损的意思。
除了收购以来获得的溢利，绿城服务本次出售及回购股本事项收回现金3120万澳元，并预期录得未经审核收益约1680万澳元（相当于人民币8210万元）。
同时，紧随出售事项及回购事项完成后，绿城服务还将持有MAG约35%股本，在不考虑其它因素影响及以此番交易每1%股本均价139.16万澳元计算，剩余35%股本价值约4870.65万澳元，两项总计7990.65万澳元。对比5026.76万澳元收购价，绿城服务实现了盈利。
来源：绿城服务公告
另外，在出售及回购事项完成后，卖方、CCA、Charles Peter Assaf（拥有CCA50%权益）及绿城服务将订立认沽及认购期权契据，期权股份包括MAG股本中3,271,757股「A1」类普通股，相当于本次公告日期MAG约31.49%股权。
据此，CCA将向卖方授出认沽期权，要求CCA（或其代名人或MAG与CCA或其代名人的组合）购买期权股份；而卖方将向CCA授出认购期权，以将期权股份出售予CCA（或其代名人或MAG与CCA或其代名人的组合）。
对于绿城服务来说，通过设置认沽及认购期权，可以对冲其持有的MAG股本的市场风险，如果MAG股价下跌，绿城服务可以通过行使认沽期权减少损失；如果股价上涨，绿城服务可以通过行使认购期权增加收益。
总体来看，较之一些物企对收并购进行大额计提减值，绿城服务对MAG的投资风险控制显得还算及时。
减值风云
2020年前后的物企还是资本市场的“宠儿”，为了做大规模、提升估值，收并购成为彼时最热门的选择。但随后一些物企暴露出了标的质量或投后整合不及预期，运营效率下降及成本上升等情况，出现商誉减值冲击净利润。
例如，碧桂园服务2022年度股东应占利润同比下滑51.8%至19.43亿元，录得上市以来首次净利润下滑，主要原因便是商誉减值。数据显示其2022年因收并购商誉及无形资产减值、因收并购而产生的合同及客户关系等摊销分别达17.7亿元、10.8亿元。
具体来看，碧桂园服务商誉减值主要围绕三宗收购标的，确认了嘉宝服务、财信服务、武汉雪域的商誉减值分别达11.82亿元、4.45亿元、1.09亿元。其中，管理层评估武汉雪域经营业绩恶化将持续更长时间，确认商誉减值后武汉雪域商誉及品牌的账面值已减少至零。
绿城服务亦踩过收并购的“坑”。
2023年度绿城服务计提减值1.91亿元，从而导致年内净利润增速低于核心经营利润增速。其中，投资减值一项就达到1.54亿元，具体为其持有的China CVS Holdings Limited权益及China CVS Holdings Limited发行的可转换债券的减值拨备。
据了解，China CVS是绿城服务于2017年联合鲜生活、安鲜达等成立的合资公司，投资布局于北京区域线下便利店，并以8400万美元（折合人民币约5.58亿元）的价格从摩根士丹利手上收购了北京连锁便利店品牌“好邻居”。但随之而来的疫情和消费降级等因素，使得实体零售业不断下行。
该公司首席财务官夏云3月业绩会上表示，后续会对China CVS进行更深层次的介入，在业务层面将会对店面的运营以及后端供应链已经开始采取实质性的改进措施；资本层面会联动外部投行，尝试引进战略投资人。
早先探索社区增值服务增长点的过程中，绿城服务便在文化教育以及康养业务大面积采用了重资产模式进行运营。
从成效来看，园区服务（即社区增值服务）营收仍保持着增长趋势，但增速放缓，由2023年中期同比增长26.5%下滑至2024年中期同比增长6.1%达到约17.58亿元；毛利率与2023年同期相比下降0.4个百分点至23.9%。同时，净利率较低也是绿城服务整体业绩的特点之一，截至2024中期止四个报告期，该公司的净利率分别为4.3%、5.27%、4.1%及5.8%。
管理层亦希望提升净利率，今年年初提出了“将回归并深耕园区业务”战略转向。有观点认为，除了来自营收和利润的压力外，多元化发展尤其是重资产投资布局失利，目前需要更多喘息空间是业务调整的主因。
